出售自家住房,留好这些票据少缴税!实用帖
2017-05-02 09:21:26   来源:   评论:0 点击:

 根据国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)的规定,对出售自有住房应按规定征收个人所得税。在这里,需要提醒城乡居民,留好装修票据,帮你节税不求人。案例   以某

  根据国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)的规定,对出售自有住房应按规定征收个人所得税。在这里,需要提醒城乡居民,留好装修票据,帮你节税不求人。

 
 

 

 
 
 
案例 

  以某市居民售房为例。假设该居民2015年8月购置一所家庭唯一住房,面积147平方米,购置发票注明支付购房款140万元,缴纳契税4.2万元,办理产权手续缴纳其他费用0.4万元,发生装潢费用30万元,不能提供装潢发票。2017年3月转让该房产,协议价款280万元,则该居民应纳相关税费计算如下:

  

  1.相关税费

  

  (1)应缴纳增值税=280÷(1+5%)×5%=13.33(万元)

  

  (2)应缴纳城市维护建设税=13.33×7%=0.93(万元)

  

  (3)应缴纳教育费附加=13.33×3%=0.40(万元)

  

  (4)应缴纳地方教育附加=13.33×2%=0.27(万元)

  

  可扣除相关税费合计=0.93+0.40+0.27=1.60(万元)

  

  2.个人所得税

  

  财产原值=140+4.2+0.4=144.6(万元)

  

  相关税费为1.60万元

  

  应纳税所得额=280÷(1+5%)-144.6-1.60=120.47(万元)

  

  应缴纳个人所得税=120.47×20%=24.094(万元)

  

  该居民合计应纳税款=13.33+1.60+24.094=39.024(万元)

 
 

 

 
 
 
筹划思路  

  1.财产原值并非就是购房发票价款,需要保管好相关费用凭证。

  

  根据相关规定,商品房的原值是房价款及相关税费,自建住房为建造费用及相关税费经济适用房为房价款、相关税费及缴纳的土地出让金等,需要注意的是,财产原值并非就是购房发票注明的价款,还包括购房过程中缴纳的相关税费。因此,对于购房户来说,不仅要保存好开发商开具的购房发票,还要保存好诸如契税完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证等。从上例中可以看出,在计算财产原值时,既包括购房价款140万元,又包括缴纳的契税4.2万元及办理产权手续缴纳的其他费用0.4万元。

  

  2.住房装修费用不能提供发票不能扣除。

  

  政策明确的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于支付的住房装修费用,纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。

  

  需要注意:“实际支付装修费用”、“能提供实际支付装修费用的税务统一发票”、“发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的”方可作为依据在限额内扣除。同时对“住房贷款利息、手续费、公证费等费用”,可以据实扣除。

  

  接上例,假设该居民能够提供装潢费用30万元的装潢发票并符合上述扣除条件,相关税费计算同上为1.60万元,个人所得税可按照规定扣除装潢费用。计算如下:

  

  装潢费用扣除限额=144.6×10%=14.46(万元)。

  

  应纳税所得额=280÷(1+5%)-144.6-1.60-14.46=106.007(万元)。

  

  应缴纳个人所得税=106.007×20%=21.201(万元)。

  

  该居民合计应缴纳税款=13.33+1.60+21.201=36.131(万元)。

  

  与不能提供装潢发票相比,少负担税款39.024-36.131=2.893(万元)。

 
 

 

 
 
 
风险提示
 

  

  一要注意减除项目的价值组成。应纳税所得额=收入额-财产原值-合理费用。这里的减除项目包括财产原值、合理费用。

  

  二要注意凭证问题。财产原值,纳税人必须提供完整、准确的房屋原值凭证;对于装修费用,必须提供税务统一发票,支付的住房贷款利息,必须凭贷款银行出具的有效证明,支付的手续费、公证费等必须凭有关部门出具的有效证明方可扣除。

  

  三要注意规避涉税风险。在装修时,取得合法凭证,不失为降低税收成本的好办法。另外,注意签订购房协议价格要适当,尽量避免签订阴阳协议。交易价格明显偏低时,税务机关一般按照最低计税价格标准计征,纳税人将存在涉税风险。

 

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